前几篇文章重点分析了东西城、海淀、昌平、通州的整个价值体系，以及在售楼盘和未来土地潜力。
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今天，在这篇文章中，我们重点关注亦庄的历史发展和楼市特点，以及亦庄核心区的楼市潜力。
【1】
亦庄的城市定位:三城一区
北京四大“高新技术产业”集群
“码农”集中的地方
对于很多人来说，亦庄只是一个“郊区”，一个“南城”。
但是我忘了亦庄在整个北京城市规划中已经被提升到和海淀科学城、未来科学城、怀柔科学城一样的位置了。
2017年，北京城市总体规划提出大力发展高新技术产业，同时将“科技创新中心”功能纳入首都四大功能之一。
同时确定将“三城一区”建设成为北京高新技术产业和科技创新中心的重要承载地，亦庄将迎来最重要的发展“红利期”。
北京工业最重要的核心支柱是“高科技产业”。
海淀科学城、未来科学城、怀柔科学城、亦庄经开区合称为“三城一区”，是码农的集中区域。
亦庄经济开发区因此被称为“小海淀”。
【2】
亦庄正在走向“独立”
2019年大规模“扩张”
2020年教育“独立”
亦庄这几年北京的支持是“肉眼可见”的。可以说，所谓的“南城计划”，本质上就是“亦庄计划”。
2019年11月，亦庄新城规划正式亮相，亦庄新城范围直接从原来的60平方公里扩大到255平方公里，扩大了4倍多。
这个地区离丰台区不远。
显然，亦庄有从“经济功能区”变为“行政区”的可能性，亦庄似乎“指日可待”。
2021年4月，北京批准经开区“独立行使教育职权”，亦庄独立学区正式揭牌。那一年，它大规模搬迁到海淀区。
可见北京对亦庄的支持和投入是“前所未有”的，仅排在北京副中心之后。
【3】
庄还拥有“四大核心优势”
亦庄核心区潜力巨大。
亦庄优势1:享受“三城一区”政策利好，高科技产业集中，码农相对集中，购买力强。
作为北京“三城一区”的重要组成部分，亦庄无疑是北京码农相对集中的街区，仅次于海淀和朝阳。
目前，已有90多家世界500强企业在该地区引进了120个项目，投资额近1000亿美元，涵盖ABB、SMC、JD.COM、小米、奔驰、拜耳、华为等众多高端企业，聚集了众多高消费人群。
亦庄优势二:区域轨道交通密度很高，有7条轨道交通线。
亦庄的地铁规划当然是“庞大”的:除了8号线、亦庄线、17号线，未来还有四环路、29号线、21号线、102号线以及城际铁路连接线。
七条地铁，一条城际，八条轨道交通几乎“秒杀”了所有郊区。
同时，在亦庄的内部交通中，还规划有轨电车的“T1线、T2线、T3线、T4线”，简直就是“轨道之城”、“交通之城”。
亦庄优势三:配套齐全，生活便利，形成了微中心。
区域内有城乡世纪广场、亦庄创意生活广场、鲍莉广场、大足广场等大型综合商场，有山姆会员店、JD.COM 7 fresh、盒马鲜生、BHG等大型综合超市。
区内有多家大兴医院，如同仁医院、北京陆道培医院、北京爱育华妇儿医院、中医药大学东方医院、亦庄医院等。
亦庄第四大优势:汇聚优质教育资源，享受亦庄自主招生政策。
海淀有人民大学附属北京二中、建华实验学校、十一中等两所优质学校。近年来，北京不遗余力地疏解海淀到亦庄的优质学校。
另外亦庄核心区是亦庄独立学籍区范围，独立于大兴学籍，价值堪比东西城。
【4】
亦庄板块众多。
亦庄核心区价值最高。
太湖性价比最高
马句大桥需要进一步发展。
庄可分为五大板块:九宫板块、河西板块、鲁东板块、太湖板块、马驹桥板块。
其中亦庄核心区包括“河西板块路东板块”，即亦庄学区。
河西板块是亦庄的主要居住区，也是亦庄最好的学区。
河西区属于亦庄独立学区，部分人附属于亦庄新城学校、亦庄实验小学及中学、北京二中。
区域中部还有正在建设的龙湖天街，满足购物娱乐需求。当地有电车T1线，可直达亦庄线。
东部板块产业结构最好的地区之一是JD.COM、小米和新创园。区内工业面积较大，居住面积较小，商业设施相对集中。
路东区也属于独立学区，城乡有建华实验学校、世纪广场、经开一广场，亦庄线穿区而过。
旧宫板块是亦庄地理位置比较好的区域，靠近五环最北端，逼近南四环。六大公园环绕，南侧是南海子公园，自然环境优越。
亦庄线、8号线经过该区域，未来规划29号线，是现阶段该区域地铁出行最便捷的区域。
但旧宫不属于“亦庄学区”，区内生活设施一般，整体价值不如亦庄核心区。
太湖板块位于大兴和通州交界处，享受“两站一街”的利好政策。区域内有环渤海高端总部基地，靠近通州环球影城。
该地区的地铁线路密度超高，包括亦庄线、在建的17号线、21号线、102号线、T4线、S7号线和京津城际。
有京山学校通州区，大型城市商业中心，有北京儿童医院。在十四五规划中明确提出，未来将建成亦庄的客厅，亦庄新城的形象展示窗口。
太湖是亦庄地区的潜力板块，房价相对较低，规划前景较好。有地铁，有学校，有医院，但主要执行通州的“双限”政策。
未来该区域有望纳入亦庄，双限政策取消，大量人口涌入太湖市场，对房价起到主导作用。
马朱桥板块南北跨六环，现阶段开发和配套不如亦庄其他板块。目前没有地铁线路。
未来有规划的S6、T3等线路，基本公交或自驾出行。马朱桥地区属于待展区，是目前亦庄地区比较薄弱的路段。
【5】
有限住房的“红利”消失了。
亦庄的大开发时期已经过去了
核心区房价差不多7万。
前几年庄是限竞房的供应大户，尤其是河西板块，是限竞房的红海。最集中的时候，近11个限竞房同时出现。
但进入2020年后，亦庄的限竞房逐渐出清空，亦庄大规模开发的时代结束。亦庄核心区房价也从5万突破7万。
2021年上半年，亦庄旧宫出让了一块住宅用地，位于旧宫新桥西侧。被第一任业主拿下，市场指导价高达7万平米。
亦庄已经开始“变”了。
预计2021年下半年，亦庄还会有三块地，路东区一块，太湖区一块，九宫区一块。
亦庄大规模供地的时代已经一去不复返了，尤其是“独立亦庄是学生”的亦庄核心区，基本没有新增土地供应。
庄有八个项目在售:两个老宫殿，金城花园和明月；河西两个，中铁国际公馆和北京三号；东一，镇隆府；两个太湖，明月听澜和万科向东看；一个在金悦县马朱桥。
随着北京市场低价房的去化，目前亦庄大部分新房都处于后期去化阶段，只有太湖的万科东旺和房价高达7万的北京3号房还算充足。
从亦庄房价格局来看:
金悦县六环外的亦庄有4万人口。
5-6环太湖，5万；
亦庄核心区5-6环，7万；
5-6环老宫，6万。
预计未来亦庄新供应地块价格在6万元，刚需客户最好尽快入手。
综合来看，太湖地区现阶段是一个不错的选择，房源充足，地铁、教育、产业、配套不断完善，价格涨幅空较大。
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